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[律师在线] 二手房买卖法律风险防范知识

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发表于 2018-1-4 16:49:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                 二手房买卖法律风险防范知识

                                                   法律知识分享人:蔡教雾律师 158 0797 3642

      买房是大事,必要时请个律师把关没有错。您几十万甚至上百万都得花了,难道还在乎请个律师的几千元律师服务费用吗?


       近一段时间,全国各地的房价快速上涨,二手房买卖中卖方违约的情形非常普遍,为了保护买方的合法权益,现就二手房购买过程中买方需要注意的一些法律问题分享给大家:
        一、目前在实践中常见的卖方违约的借口和理由
     (一)卖方在出售房屋时有银行抵押贷款,卖方以未经抵押银行同意为由主张合同无效。
     (二)卖方以其房屋是在出租期间转让的,侵害承租人优先购买权为由,主张合同无效。
     (三)卖方夫妻一方出卖房屋,另一方以擅自处分夫妻共同财产为由,主张合同无效。
    (四)因买卖双方签订了所谓的“阴阳合同”,卖方以偷逃了国家的税款为由,主张合同无效。
    (五)卖方是在取得《房地产证》之前与卖方订立房屋买卖合同,卖方会以未取得《房地产证》为由主张合同无效。
        二、买房过程中应注意的一些事项
      (一)看房。
      在看房过程中,要重点强调的第一点就是房屋的质量问题(如是否有漏水问题、墙体裂缝等,或者是否属于危房)。另外一点就是房屋的背景,应该提前在小区里面了解一下,比如实践中有人购买二手房作为结婚使用,结果买下以后才知道该房屋在此之前发生过凶杀案,就主张原房主欺诈要求退
房的事情。其他一些比如,房屋的格局、装修程度、是否隔音、装修装饰等,大家都应该注意。
       (二)签订合同过程前应当注意的问题。
       1.房屋产权证本身的真实性审查。避免伪造房产证的情况。
        2.对房屋交易资格的审查。要知晓二手房是普通商品房还是经济适用房、央产房等,产权性质的不同有时会导致所签订的买卖合同无效。所以买房人应慎重对待。
       3.对房龄和土地使用年限的审查,购买二手房时,通常土地使用年限已经减少了数年。因此,应该了解这些情况,在商谈价格的时候可以提出来。
      4.卖方主体资格及代理人资格的审查
    (1)二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。
    (2)如果是代理人出售房屋,要看清委托公证书或认证书,同时应当将授权事项及范围等看清楚。
      5.共有财产审查。共有二手房,应当审查有无共有人同意转让的书面证明。
      6.权利限制审查。当事人应当审查司法机关或者行政机关有无依法裁定、决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。
      7.他项权利设置审查。当事人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。
      8.优先购买权审查
    (1)共有二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。
    (2)当事人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。
      9.其他禁止买卖情形。如房屋是否已经列入拆迁范围,不允许买卖等情况,买房者也应该注意。
        三、签订合同中应当注意的事项
     (一)合同内容
      二手房买卖,应当订立书面形式的房地产买卖合同,有示范文本的省市,可以使用示范文本。对于自拟合同,合同应具备以下主要内容:
     (1)买卖当事人的姓名或者名称、住所(重点强调一下住所,防止解除合同和诉讼时无法送达) ;
    (2)二手房的坐落地点、面积、四至范围;
    (3)土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限;
    (4)二手房的规划使用性质;
    (5)房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况;是否包括装修及家具家电等。
    (6)二手房买卖的价格、支付方式和期限。
       (二)价格
       1.区分阴阳合同的逃税和正常的合法避税问题
在签订合同时,不要笼统的签一个总价,而是要进行合理区分房屋装修装饰价格和家具家电的价格,约定明确。
        2.价款的支付方式也应该注意,是现金支付、转账支付还是支票支付,都应该约定明确。如果是支票要写明代收款单位名称。
        3.支付期限及先后履行顺序应当注意。如只约定“银行面签当日支付首付款”,而没有约定先后履行顺序,就很容易出现问题。
        4.二手房的交付和验收的日期、交付方式;我们建议买房人尽量与卖房人协商在拿到房产证之前就先收房。
        5.对贷款的约定。
      (1)协助贷款的义务,及违约责任。
      (2)优先偿还银行贷款,解除抵押的义务,及违约责任。
      (3)对贷款方式的约定。如住房公积金贷款、商业贷款或组合贷款。
      (4)如果贷款批贷批不下来怎么办。从买方的角度讲我们建议可以约定继续向其他银行继续申请贷款。
        6.关于住房户口迁移问题,也应该约定违约责任。如果不办理迁移户口,每延迟一日需支付多少违约金。
        7.维修基金的处理
        8.相关税费的承担。在实践中,卖方往往把应当由自己缴纳的税费转嫁到买方身上,对这部分税费,买方应当提前向中介机构了解好自己要承担的实际税费。
        9.物业费、取暖费、水、电、燃气费用的约定等都应当注意。
       10.其他违约责任。现阶段下,我们认为应当加大对卖方违约的成本,使其轻易不敢违约。
        11.关于定金协议。在签订定金协议时,最好将合同的主要条款固定下来,以防止卖方在签完定金协议后,为不想卖房找借口。
         四、法律实务中买房人应当注意的其他问题
       (一)房屋财产保全的问题
        签订买卖合同后,建议买方及早注意防范卖方一房多卖。我们在实践中碰到多起卖房人一房两卖甚至多卖的情况,出现这种情况后,有的买房人最后拿不到房子又把购房款给搭进去,非常被动,即便可以追究对方的违约责任,但由于执行难的问题,买方也不一定能顺利执行回来。
       (二)签订合同后,卖方找理由推脱办理,其后又将责任转嫁给原告的情况。
       (三)变更合同内容,及时签订补充协议。
       (四)选择比较有信誉的中介机构及中介人员。

        买房是大事,必要时请个律师把关没有错。您几十万甚至上百万都得花了,难道还在乎请个律师的几千元律师服务费用吗?
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